Asunto-osakeyhtiön tila kannattaa tutkia tarkasti. Kiinteistöalan asiantuntijanyhtiö Enter Advice Oy kertoo kuinka kahden samalla alueella sijaitsevan ja päällisin puolin hyvin samalta vaikuttavan asunnon todellisessa arvossa voi olla jopa 100 000 euron ero.

Pörssiyhtiöiden, yksityisten osakeyhtiöiden ja jopa yksityishenkilöiden luottokelpoisuutta ja taloudellista tilaa arvioidaan erilaisten tunnuslukujen ja raporttien perusteella. Välillä tuntuu siltä, että tätä dataa on jopa liikaa tarjolla ja tiedon merkitys hämärtyy. Kaikesta huolimatta näitä raportteja julkaisevat tahot ovat unohtaneet listoiltaan asunto-osakeyhtiöt, joiden merkitys sijoituskohteina on valtava.

Syytä tähän voidaan hakea asunto-osakeyhtiöiden taloudellisen tilan suhteellisen hankalasta mitattavuudesta perinteisin keinoin. Asunto-osakasyhtiön talous pyörii pääsääntöisesti sen osakkailta kerättävillä vastikemaksuilla, joiden keskimääräinen taso kerrostaloyhtiöissä on noin 4€/m2. Vastikkeiden suuruus vaihtelee alueittain ja yhtiöiden koon, muiden tuottojen sekä kunnossapidon tason perusteella.

Suuri merkitys asunto-osakeyhtiön taloudelliseen tilaan on lisäksi yhtiön teknisellä kunnolla ja korjausvelalla esimerkiksi tulevaa 10 vuoden ajanjaksoa silmällä pitäen. Huomioitava on myös yhtiön velkaantuminen ja se mihin velkarahaa on käytetty. Näitä tekijöitä tarkastelemalla voidaan muodostaa kokonaisnäkemys asunto-osakeyhtiön taloudellisesta tilasta ja sen houkuttelevuudesta sijoituskohteena.

Otetaan vertailukohteiksi kaksi sisätiloiltaan hyväkuntoista 100m2 huoneistoa Helsingin kantakaupungista.

Ensimmäisen huoneiston asunto-osakeyhtiö on täysin remontoitu, tiedossa on vain normaaleja ylläpidollisia korjaushankkeita ja yhtiö omistaa liikehuoneistoja, joista saatavista tuotoista johtuen hoitovastiketaso on alhainen 2€/m2.

Toisen huoneiston asunto-osakeyhtiöön on odotettavissa seuraavan 5 vuoden aikana julkisivu- ja kattosaneeraus, joiden arvioitu kustannus on noin 300€/m2. Lisäksi yhtiön on joutunut nostamaan hoitovastikettaan, jolla katetaan välinpitämättömästä ylläpidosta koituneita yllättäviä korjausmenoja. Yhtiön hoitovastike on 5€/m2.

Ensimmäisen yhtiön huoneiston omistaja nauttii edullisesta ja huolettomasta omistamisesta. Lisäksi hän saa joka kuukausi 300€ vastikesäästön verrattuna toisen huoneiston omistajaan. Tämä tarkoittaa 3600€ säästöä vuositasolla, joten 5% keskimääräisellä korkotasolla diskontattuna asunnon arvon tulisi olla noin 70 000€ korkeampi, kuin kalliimpaa vastiketta maksavassa yhtiössä sijaitsevan asunnon.

Toisen huoneiston omistaja joutuu korkean vastikkeen lisäksi varautumaan merkittäviin lisäkuluihin tuleviin remontteihin liittyen. Näistä korjauksista aiheutuu huoneiston omistajalle 30 000€ lisäkustannukset seuraavan 5 vuoden aikana.

Näiden annettujen yksinkertaisten asunto-osakeyhtiöitä koskevien taloudellisten tietojen valossa kahden sijainniltaan ja sisätilojen kunnoltaan identtisen huoneiston hintaeron tulisi olla noin 100 000€. Näin kuitenkaan tuskin tapahtuu todellisilla asuntomarkkinoilla.
Martti Suomela
0505210225
Toimitusjohtaja, DI, LKV
Enter Advice Oy

Lähteet: Tilastokeskus.